布局收缩、重新算账，招商蛇口对养老业务“卸重”

2026年8月，由中国林业与环境促进会、中国建筑科学研究院、中华老人文化交流促进会、中科院等多家权威机构支持的康养大会，公布了一份最新的全国康养百强榜单。榜单显示，杭州以94.6739的成绩位居第六名。

与国内其他重点城市相比，杭州的老龄化水平不算突出，按照常住人口中60岁以上老年人口的比例计算，比全国平均水平低了1.7个百分点。

然而，杭州之所以持续吸引关注，主要源于两个因素：一是浙江居民经济实力较强，且消费意愿较高；二是杭州老年群体倾向于聚集在生态环境优越的区域。统计数据显示，西湖风景区的常住人口里，60岁以上老年人占比达到40.69%。

因此，杭州被众多企业视为一个代表“未来富人老龄化趋势”的典型城市。

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杭州同样是房企探索养老服务的试验场。 当其他城市的商业综合体聚焦于年轻消费者时，杭州西溪一处商场，直接将面向老年人的服务业态占比提升至35%。

地产开发商也在养老地产领域投入了大量资金。 2017年，全国房地产市场处于最活跃时期。4月某日，杭州拱墅区半山田园板块一块约31亩的商业用地公开出让，经过42轮竞价，最终，持有80号牌的招商蛇口以70%的溢价率胜出。

在出让过程中，该地块设置了地价上限和竞拍自持面积的条件。由于竞争激烈，招商蛇口竞得后，其建设要求变为：必须100%自持，并额外配建2500平方米的养老配套设施。

随后，招商蛇口将这块土地全部用于建设一个高端养老社区。该项目位于半山国家森林公园附近，包含224套活力长者公寓和179张护理床位。

招商蛇口将此项目定位为标杆。 硬件方面，“在建筑风格、景观营造、设计理念及适老化生活上，均投入了大量资源”，项目大门甚至采用了高端住宅才使用的“三进制”设计。软件方面，招商蛇口引入了公司最高端的法国高利泽护理体系。该项目被命名为：招商观颐之家・杭州半山颐养中心。

该项目曾是这家央企在对外讲述养老业务时最引以为傲的案例。但近期，这一案例正面临重新审视。

图源：网络

2026年9月18日，杭州半山颐养中心在天津产权交易平台挂牌转让。交易标的产证建筑面积为2.77万平方米，价格面议。

据养老行业内部人士透露，实际上招商蛇口在过去两年中一直在秘密为该项目寻找买家。 原因在于项目养老公寓板块始终未能正式开园，整个项目未能完整运营。

不过，就在几天前，杭州半山颐养中心的转让公告又被悄然撤回。具体原因尚不明确。

但在招商体系内，有迹象表明转让的养老资产并非仅有杭州半山颐养中心一个项目。 9月，招商旗下的深圳招商新安置业有限公司发布了一则采购公告：“关于广州招商高利泽养老服务有限公司后续整体处置专项法律服务”采购，中标方为广东金桥百信律师事务所。

采购主体属于招商蛇口体系，“后续整体处置”这一表述，指向广州的那座招商高利泽在中国的首个高端颐养中心，可能将被纳入处置流程。

种种迹象表明，招商正在对其旗下业务进行一次重大调整。

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招商蛇口与养老业务的关联，可追溯至2015年左右。

那一年，招商蛇口与法国高利泽——一家在欧洲运营超过400家颐养机构的专业医养运营商——合资成立了招商高利泽养老服务有限公司，正式进入高端养老护理领域。

其首个项目选址蛇口。蛇口颐养中心的前身是建于1999年的招商局培训基地。2018年，招商蛇口将这块4738平方米的基地改造为高端养护院，交由招商高利泽运营，很快成为深圳高端养老的标杆，入住率一度达到满员状态。

同年1月，招商蛇口又在广州番禺开设了番禺国际康复颐养中心。该中心位于金山谷，建筑面积约1.2万平方米，共有132张床位，其中66张用于失能失智长者的特殊护理。这是招商高利泽的首个高端颐养中心。

此后，招商蛇口在养老领域全面扩张：2021年1月，深圳盐田招商观颐之家以“公建民营”模式接手原盐田区社会福利中心养老院，到2026年，此处已有397张养老床位；2021年11月，杭州半山颐养中心开业，成为杭州首个国际品质的持续照料退休社区（CCRC）；2021年12月，依托蛇口招商观颐之家，招商蛇口与深圳南山区民政局、招商街道合作，启动“四级养老服务网络”，从机构养老延伸至社区和居家服务。

至此，招商蛇口旗下积累了招商观颐之家、招商高利泽、招商力宝、招商美伦健康等一系列医养品牌，覆盖高端CCRC（持续照料社区）、护理院、社区居家养老。其中，三个重资产模式的招商观颐之家项目包括：广州番禺、深圳蛇口、杭州半山。

但重资产CCRC面临一个严峻的商业现实：回报周期过长。

养老社区前期投入巨大——包括土地获取、建设、装修、医疗设施配置，动辄数亿元投入；之后是漫长的入住率提升期，而固定成本（折旧或租金、人力、能耗、医养配置）居高不下。根据养老行业人士估算，一个自持CCRC的回报周期通常需要8到12年，甚至更久。

从招商加大重资产高端养老社区投资以来，尚未等到回报周期结束，地产行业便进入下行阶段，重资产养老的财务状况日益恶化。

2023年之后，招商蛇口的整体利润也开始下滑。2023年，公司营收1750.08亿元，归母净利润63.19亿元；2024年，营收1789.48亿元，归母净利润40.39亿元；2025年，营收1547.28亿元，归母净利润骤降至10.24亿元，不到2023年的六分之一。

2026年上半年，招商蛇口营收547.84亿元，归母净利润5.28亿元，仍未出现好转。出清重资产项目，为母公司“减轻负担”，成为一个最合理的选择。

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在剥离重资产养老业务的同时，招商蛇口也在集团层面同步进行大规模的组织架构调整。

根据业内消息，继上半年设立东部、西部、南部、中部、北部五大城市群后，招商蛇口又开始在城市群内部进行调整，启动城市公司层面的合并，放弃“一城一独立主体”模式，将人口规模小、货量少、项目少、存量包袱重的小城市平台，并入城市群核心城市主体。

东部城市群：合肥公司合并徐州；南部城市群：广州公司合并佛山，深圳公司合并东莞；北部城市群：北京公司合并天津；西部城市群：成都公司合并云南公司。

合并并非简单的撤销牌子或裁减人员，实质是关闭低能级独立投资主体，仅保留城市群核心枢纽城市作为主要经营平台。只有核心城市公司保留完整的投资、销售、库存、资产盘活能力，周边城市则变为片区事业部，不再拥有独立的投资决策权。

在2026年工作会议上，招商蛇口将全年任务定为“减负减重、提质提效”，招商蛇口明确表示未来的投资策略是“4+6”原则，围绕四个一线城市和六个重点城市进行投资。

在本轮城市公司合并之前，招商蛇口旗下有24个城市公司，是未来重点投资城市数量的两倍多，这意味着招商很可能将继续进行城市公司的精简。城市公司数量最终将被压缩到10至15个。

负责养老项目、存量物业盘活的资产管理条线，同样按照城市群梳理资产包。浙江公司名下的康养、商业资产被重新评估。

现金流和资产回报率变得越来越重要。撤掉区域层级后，中间缓冲层消失，养老等所有资产都将被置于统一标准下衡量，统一IRR底线、统一持有标准，以判断哪些资产可以继续保留运营、哪些属于低效重资产并纳入处置清单。单个片区或城市对项目的决策权将越来越有限。杭州半山观颐之家项目的价值也因此被重新审视。

所有这些动作，都是重新计算账目的结果。

本文来自微信公众号“未来可栖”，作者：小屋见大屋，36氪经授权发布。